開展屋頂分布式光伏 要規(guī)避這些法律風險！
屋頂分布式光伏項目由于不受規(guī)模指標限制，日益受到投資業(yè)主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運行期要25年。在25年的電站運營過程中，屋頂業(yè)主方可能出現(xiàn)破產、被司法機關查封，或者將屋頂?shù)盅撼鍪鄣惹樾巍＿@些情況，對于光伏電站來說無疑都是埋藏的“地雷”。
來源：陽光時代法律觀察
原標題：開展屋頂分布式光伏 要規(guī)避這些法律風險！
屋頂分布式光伏項目由于不受規(guī)模指標限制，日益受到投資業(yè)主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運行期要25年。在25年的電站運營過程中，屋頂業(yè)主方可能出現(xiàn)破產、被司法機關查封，或者將屋頂?shù)盅撼鍪鄣惹樾�。這些情況，對于光伏電站來說無疑都是埋藏的“地雷”。
之前的文章中，曾經介紹了屋頂租賃的標準合同——《分布式光伏發(fā)電屋頂租賃及使用協(xié)議》，介紹了簽署分布式合同時注意的問題。本文總結了在選擇分布式屋頂時，投資商必須確定的4個事項和建議明確的1個問題。
必須確定一：房屋本身合法，無被拆除、禁用風險
依據(jù)相關法律，面臨被拆除或被禁止使用的幾種情形：
1)未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設;
2)未經消防驗收或消防驗收不合格;
3)建設單位在竣工驗收過程中存在違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為;
如何規(guī)避風險：
承租人在簽署租賃合同之前，應首先要求房屋業(yè)主提供四證：
建設工程規(guī)劃許可證
竣工驗收證明
消防驗收證明
房屋產權證明
必須確定二：屋頂租賃合同簽署前，房屋未被抵押、查封
根據(jù)相關法律，發(fā)生以下兩種情形，屋頂租賃合同將無法履約：
1)在簽署屋頂租賃協(xié)議前，房屋已經被抵押。債務到期，屋頂業(yè)主(抵押人)還未清償債務，債權人對其拍賣、變賣導致所有權發(fā)生變化;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何規(guī)避風險：
1)建議承租方在簽訂屋頂租賃協(xié)議前，前往當?shù)氐牟粍赢a登記部門對出租方提供房屋、土地的產權進行調查，了解房屋、土地上是否存在抵押權。
2)在屋頂租賃協(xié)議或能源管理協(xié)議中增加因抵押權人實行抵押權的特別賠償條款;或者與抵押權人約定在其行使抵押權后繼續(xù)維持租賃合同效力。
一旦發(fā)生“拍賣”、“查封”等意外，下述2種情況，屋頂租賃人可以證明房屋租賃協(xié)議簽署在房屋產權變動之前，可以“買賣不破租賃”為由，要求新產權所有者繼續(xù)履行租賃合同。
1)租賃合同的當事人在抵押、查封前，已向房產管理部門登記備案、或辦理租賃合同公證的;(實踐中，有企業(yè)出于稅負、登記繁瑣等考慮未進行租賃登記，這給光伏電站25年的生命周期內房屋租賃權潛藏了法律風險。)
2)有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。
作者： 來源：陽光時代法律觀察 責任編輯：wutongyufg
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