我國新建房主要是二線城市及以下。

一線城市，例如北京，深圳等，早已進(jìn)入存量房時(shí)代，市場(chǎng)上交易的房子大部分是二手房。二線城市也在快速向這一步邁進(jìn)。三四線城市還是主要以新房為主，但是由于人口流出，防庫存是主要任務(wù)。

我們要深刻認(rèn)識(shí)中國人口的變化趨勢(shì)，那就是現(xiàn)在中國大量地區(qū)人口已經(jīng)下降了，新增人口主要集中少數(shù)大型城市。對(duì)一個(gè)省而言，人口在朝省會(huì)集中。

2017年中國人口增加737萬，其中廣州和深圳兩個(gè)城市新增人口就是107萬，兩個(gè)城市就占全國新增人口14.5%。

這是什么意思呢？整個(gè)廣東2017年新增人口為170萬，有107萬集中在廣深，如果再算上珠海，東莞，中山等珠三角城市，廣東省廣大的粵東地區(qū)，粵西地區(qū)，粵北地區(qū)人口處于平穩(wěn)或者下降的態(tài)勢(shì)。

全國也是一樣，如果我們把幾十個(gè)一二線城市全部算上，基本上可以看出全國三四線城市以下的人口總量是在趨向減少的。所以說通過投資新建房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也在趨弱。

作為舊房改造指標(biāo)的棚戶區(qū)改造，2017年開工了609萬套，投資1.84萬億元，占2017年房地產(chǎn)投資10.98萬億元的16.76%。2018年的棚改目標(biāo)下降到580萬套，數(shù)量下降了4.76%。因此棚改為核心的舊房改造投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度也在下降。

舊房改造不像新房，新房只要有需求每年都可以建，而舊房只要改造了至少又可以住三四十年。因此作為舊房改造指標(biāo)的棚改數(shù)量逐漸下降是正常的，全國棚戶區(qū)再過幾年就可以改造完。

2017年經(jīng)過大力去庫存，到2017年12月末，全國商品房待售面積58923萬平方米，比上年末下降15.3%，其中住宅待售面積大降25.1%，這個(gè)去庫存相當(dāng)給力。

未來隨著年輕人口的減少，為避免再一次去庫存，房地產(chǎn)投資必然是處于被管控的狀態(tài)，依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的黃金年代已經(jīng)過去了，黃金年代一旦過去，就會(huì)開始進(jìn)入行業(yè)整合，大魚吃小魚的時(shí)代。

2017年碧桂園、萬科、恒大三家大型房企銷售均超5000億，碧桂園銷售額增長(zhǎng)73.4%，達(dá)到5508億元，一躍成為第一；萬科2017年銷售額5298.8億元，增長(zhǎng)45%；恒大2017其銷售金額約為5009.6億,同比增長(zhǎng)34.2%。三家房企的銷售額增長(zhǎng)顯著的快于行業(yè)平均水平，集中度不斷提高。

那么基礎(chǔ)設(shè)施呢？

在2016年和2017年，中國通過大量增加基礎(chǔ)設(shè)施投資，刺激了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，換來了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。我國2016年基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)17.4%，2017年基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)19%。

但是高速投資增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力其實(shí)在越來越弱。以鐵路為例，中國對(duì)鐵路的投資，2014~2017年這四年鐵路建設(shè)投資進(jìn)入八千億元穩(wěn)定期，其中2014年為8088億元，2015年為8238億元，2016年為8015億元，2017年為8010億元。而在2018年，這個(gè)數(shù)字將會(huì)變成7320億元，首次從八千億級(jí)別出現(xiàn)下降。

中國的鐵路，最值錢的路段其實(shí)已經(jīng)修完了，京滬高鐵就是全國最值錢的一條線，目前主要大中城市基本接入高速鐵路網(wǎng)，越往后修主要是補(bǔ)充連接，經(jīng)濟(jì)價(jià)值越來越小，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也越低。例如現(xiàn)在正在修的川藏鐵路，其主要是戰(zhàn)略意義大于經(jīng)濟(jì)上的意義。

公路也是一樣，我國還在不停的修高速公路，但是中國哪個(gè)大中城市現(xiàn)在沒有高速公路嗎?基本都有了，不要說沿海省份，現(xiàn)在連河南，江西，貴州都縣縣通高速了。

由于中國對(duì)全國基礎(chǔ)設(shè)施100%覆蓋有一種有別于其他民族的情結(jié)，典型的就是各種村村通工程，每一個(gè)村莊都要有互聯(lián)網(wǎng)，公路，電力，廣播電視，而且標(biāo)準(zhǔn)還不低，因此未來大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)效益遞減是不可避免的。

我國在過去兩年大幅度提高基礎(chǔ)設(shè)施投資的方式來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)常關(guān)注三一重工，中聯(lián)重科，徐工機(jī)械等公司的人都知道，這些工程機(jī)械公司業(yè)績(jī)大規(guī)模復(fù)蘇，市場(chǎng)又開始一片紅火了。

但是基礎(chǔ)設(shè)施投資不可能作為長(zhǎng)期投資手段來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因?yàn)樵酵�后基礎(chǔ)設(shè)施越完善，邊際收益在逐漸降低。我國2016年和2017年17~19%的基礎(chǔ)設(shè)施投資超高速增長(zhǎng)是不可持續(xù)的。

當(dāng)然了，基礎(chǔ)設(shè)施我國有一個(gè)很好的機(jī)遇正在來臨，那就是作為通信基礎(chǔ)設(shè)施的5G網(wǎng)絡(luò)，當(dāng)年2018年5G網(wǎng)絡(luò)還不會(huì)開始大規(guī)模建造，但是5G基礎(chǔ)設(shè)施帶來的收益將是巨大的。